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由此可見，房地產具有相當的造富功能。那么房價究竟是如何漲起來的呢？主要有兩個方面的原因，其一是人口不斷向城市流入，導致住房需求不斷增加。根據相關數據顯示，2000年我國整體城鎮化率僅為36.22%，而2020年城鎮化率達到了63.89%，相當于每年有一兩千萬的人口流入城市，另一方面，在住房被賦予商品化之前，城鎮住房屬于供不應求的狀態，而隨著后面城鎮化推進，擴大了住房需求，由于供需關系差異導致的房價上漲。 第二個原因則是住房的投機屬性推動的房價上漲。早期房價上漲之際，吸引了一部分人投資房產，而這類人投資房產后發現收益還不錯，越來越多的人加入了投資房地產的行列中，導致房子也從居住屬性轉變為投機屬性，投機房產的人增加，推動房價上漲，而房價上漲吸引更多的人投資房產，終房價以“滾雪球”般惡性循環的方式大漲。 事實上，除了個人以外，許多企業也加入了投資房地產的行列，根據Wind數據顯示，截至2019年第三季度，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投資性房產，占比48%，投資總額為13340億元，相當于2020年全年吉林省的GPD總量。正因如此，2010年高層為78家非房地產主業央企下達了一份“退房令”，堅決禁止中央企業違規開展房地產投資。原因很簡單，一方面遏制房地產的無序上漲影響經濟發展，另一方面需要這些央企做好帶頭表率作用。 2020年1月20日，高層發布《關于中央企業加強參股管理有關事項的通知》，其中明確提到： 要規范央企參股投資，要求央企嚴把主業投資方向，不得為規避主業監管要求，通過參股等方式開展中央企業投資項目負面清單規定的商業性房地產等禁止類業務。 對于這個消息，業內人士紛紛將其視為國家以更嚴厲的態度重申央企“退房令”，也就是說“退房令”重啟了！中國五礦、中國石化、中國建筑、招商局、中國聯通等多家非房地產主業的央企，2020年部分已完成涉及房地產相關業務的整改或調整，隨后中航集團與國家電網等8家央企發布了退出房地產領域的通知。國家電網表示：堅守電網主責主業，下決心退出傳統制造業和房地產業務。 同年12月，央媒經濟日報發表了《“清退令”持續推進，督促非主業央企接連退出房地產市場》指出：非房地產主業的央企退出房地產領域，顯然有利于其進一步把資金和研發力量投向關系國家發展的關鍵高新技術領域，著力解決制約國家發展和安全的重大難題，補齊短板、鍛造長板，更好地解決那些“卡脖子”問題。意思很明確，作為國企龍頭企業，央企需要發揮領頭作用退出房地產市場，著力解決重要難題、補全短板。 如今2021年已經進入尾聲，“退房令”的作用依舊在持續，根據資料顯示，自2021年9月3日至11月11日，大家人壽通過集合競價、大宗交易等方式，多次減持金地集團股份，其持股比例下降至15.43%，另一方面，大家人壽屬于大家保險集團旗下的子公司，而大家集團的大股東是中國保險，另外兩個股東是上汽和中石油。 無獨有偶，副部級央企中國人壽也在對萬科減持，公開資料顯示中國人壽已對萬科A連續減持5個季度，持股比例從2.16%降至0.73%。除了大家人壽、中國人壽以外，根據每日經濟新聞報道，今年前三季度，中國人壽減持萬科A、招商蛇口；泰康人壽減持保利發展、陽光城；和諧健康減持金融街；君康人壽減持首開股份。由此可見，“國家隊”正拋售房地產。 與此同時，9月7日銀保監會也表示，房地產正迎來“五個持續下降”：1、房地產貸款增速創近8年新低，同比增長是8.7%，比其他各項貸款增速低3個百分點；2、房地產貸款集中度連續10個月下降，在貸款比重中下降0.95%；3、房地產信托規模下降，近25個月持續下降，信托余額同比下降約15%；4、理財產品投向非標資產規模持續下降，余額同比下降42%；5、銀行流向樓市的貸款規模連續18個月下降。 對此，我們能夠得到兩個結論，是隨著央企帶頭退出房地產行列，其他的企業也會紛紛跟隨，進一步降低住房的投機屬性，使其加速回歸到居住屬性。第二是在樓市不斷調控下，樓市泡沫正不斷消除，房價也會逐漸回歸理性、親民的水平，因此對于當前的購房者來說，如果是自住買房尚可，但如果是用于投資的話，好還是打消這個念頭，原因是“房住不炒”已經成為長效調控機制。 正如前不久中國人民銀行調查統計司原司長 對于近期樓市政策解讀的那樣： 房地產調控的大方向不會改變，不會再回到原來的老路上去。在這點上，房地產企業不應該抱有幻想。另一方面，房地產市場運行的底層邏輯已經發生了變化，這個變化就是房子不再是投資的對象，而是為民生所計算。 |
